원희룡 국토부 장관이 전세 제도에 대해 근본적인 개편 작업에 들어가겠다는 입장을 밝혔습니다. 2020년 7월 말 시행됐던 임대차 3 법이 전세 부작용을 일으키고, 전세 사기와 맞물려 임대시장이 왜곡됐다고 판단했기 때문입니다. 오늘은 임대차 3 법 개편 내용 및 배경과 전세가 사라지고 월세가 늘어나는 이유를 알아보겠습니다.
임대차 3 법 개편 예상 내용
- 전월세 임대료 인상률 10% 안팎으로 조정 or 주변 전셋값의 일정 수준 안에서 협의할 수 있도록 조정
- 에스크로 계좌 도입
- 전세 보증금 반환보증 보험 대상 확대
기존 임대차 3 법인 전월세 상한제, 계약갱신 청구권, 전월세 신고제 개선을 통한 점진적인 개선에 무게를 두고 있습니다. 우선 전세 월세 계약을 갱신할 때 임대료 인상률을 5% 이내로 한정한 것을 10% 안팎으로 확대하거나 주변 전셋값 시세에 따라 일정 수준 안에서 협의할 수 있도록 할 것이라고 예상합니다.
또 부동산 거래 시 이해관계가 없는 금융회사 등 제3 기관에 전세 보증금을 맡겨 놓은 에스크로 계좌를 도입할 것이라고 합니다. 전세 보증금이 갭투자에 흘러가는 부작용을 차단하고 전세 보증금 미반환 사고를 방지하기 위함인데요, 임대인들의 반발이 예상됩니다.
현재 전세사기가 많이 발생하면서 보증보험 가입에 관심이 커지고 있는데요, 현재 여러 조건들에 부합하는 주택들만 가입이 가능했습니다. 하지만 임대차 3 법이 개편되면서 전세보증금 반환보증 보험 대상 주택을 모든 주택으로 확대하는 방안을 고려하고 있다고 합니다.
임대차법 개편 배경
임대차 3 법의 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 도입되면서 임대료를 4년 동안 5% 밖에 인상하지 못한다는 규제 탓에 집주인들이 전세 물량을 거둬들였습니다. 이에 따라 전셋값이 자연스레 급등하게 되고 아파트를 구하지 못한 서민이 빌라 시장으로 대거 이동하게 되었습니다.
빌라 매매 가격과 전셋값이 동시에 뛰면서 전세사기를 위한 여건이 형성됐다는 평가입니다. 아파트와는 달리 빌라는 공시지가 확인이 어려워 적정 시세를 알 수 없습니다. 집주인이 전세를 내놓는 가격이 집값보다 더 높아도 확실하게 확인할 방법이 마땅치 않은 것이죠.
지난해 하반기 이후 한국은행이 가파르게 기준금리를 인상하면서 집값 하락과 맞물려 깡통전세가 속출했습니다. 세입자를 구하지 못한 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 역전세 역시 확산됐는데요, 시장 논리가 아닌 규제로 가격을 강제하니 중장기적으로 각종 부작용이 이따르게 되었다고 평가해 임대차법을 개편하게 된 것입니다.
전세 사라지고 월세 늘어나는 이유
앞으론 반전세 또는 보증부 월세가 많아질 것이라는 전망입니다. 전세 사기가 확산하면서 전세 제도의 실수요자들의 불신이 커지면서 수요가 감소하는 것이 첫 번째 이유입니다. 또 고금리와 세금 부담 등으로 전세에 대한 집주인의 실익이 감소해 공급이 감소하는 것이 두 번째 이유입니다.
강남 등 상급지로 아파트를 사서 이주하기 어렵거나 월세 내는 것이 버거운 실수요자에겐 여전히 필요한 제도이기 때문에 전세제도가 완전히 소멸하기에는 어려움이 있습니다. 다만 전체 전세보다는 반전세나 보증부 월세를 원하는 수요가 증가할 것이기 때문에 전세는 점점 사라지고 월세가 늘어나게 되는 것입니다.
오늘은 임대차 3 법 개편 예상 내용과 배경을 알아보고 전세가 사라지고 월세가 늘어나는 이유도 함께 알아봤습니다. 임대료 증가 상한액이 완화되면 전월세 공급이 늘어날 수는 있지만 수요는 감소할 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다. 전셋값이 더욱 하락한다면 현재의 매매가 하락과 맞물리면서 부동산 가격이 더 떨어질 수도 있겠네요. 시장을 잘 지켜봐야겠습니다.
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